Der Kauf einer Wohnimmobilie gilt als wichtiger Beitrag zur persönlichen Altersvorsorge - unabhängig davon, ob man sie selbst nutzt oder vermietet. Doch ist eine der beiden Varianten sinnvoller als die andere? Und worauf muss man jeweils achten? "Beides hat seine Vor- und Nachteile", sagt Experte Nedeljko Prodanovic dazu. "Wichtig ist, dass man sich schon vor dem Kauf genau informiert, was im jeweiligen Fall auf einen zukommt, und man dann abwägt, ob die Selbstnutzung oder die Vermietung besser zur eigenen Lebenssituation und Vermögenstrategie passt."
Video: Selbstgenutzte oder vermietet Immobilie - was ist lukrativer? Was lohnt sich mehr?
Ansprüche an die Nutzung der Immobilie
Tatsächlich gilt es bereits vor dem Kauf unterschiedliche Kriterien zu beachten, je nachdem, ob man - sofort oder auch zu einem späteren Zeitpunkt - in die Wohnung einziehen möchte oder ob man damit in erster Linie Mieteinnahmen erzielen will. Als Selbstnutzer wird die eigene Wohnung in aller Regel für lange Zeit zum Lebensmittelpunkt, deshalb muss man sich vor dem Kauf Fragen nach den persönlichen Ansprüchen stellen:
Wie groß soll die Wohnung sein, wie viele Zimmer brauchen wir jetzt, wie viele im Rentenalter? In welcher Nachbarschaft wollen wir leben, wie weit dürfen die Arbeitswege sein? Wollen wir eher in einem modernen Neubau oder in einem gut erhaltenen Gründerzeitgebäude wohnen? Die Antworten auf diese Fragen limitieren natürlich die Auswahl der infrage kommenden Eigentumswohnungen auf dem Markt.
Wohnung als Kapitalanlage
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung kaufen will, ist in der Auswahl dagegen flexibler. Er kann zum Beispiel eine Wohnung in einer anderen Stadt kaufen oder die Größe der Wohnung besser an sein Budget anpassen; also auch eine Wohnung auswählen, die ihm als Selbstnutzer zu klein wäre. "Wer eine Familie gründen will, für den kommt eine Zweizimmerwohnung nicht infrage", sagt der Experte, "als Vermieter aber ist das eine interessante und geeignete Größe - jedenfalls wenn sich die Wohnung in einer guten Lage befindet."
Eine Möglichkeit wäre außerdem, eine solche Wohnung anfangs zu vermieten und zu einem zukünftigen Zeitpunkt selbst einzuziehen. Schließlich sind die Lebensumstände beim Kauf häufig andere als in einem späteren Lebensabschnitt: Als Familie beispielsweise lebt man mit Kindern und benötigt eher mehr Zimmer, dafür spielt das Stockwerk keine Rolle. Im Alter braucht man weniger Platz, da die Kinder aus dem Haus sind, dafür möchte man aber maximal im ersten Stock oder in einem Gebäude mit Aufzug leben. Zieht man die Möglichkeit in Betracht, im Alter selbst in die bis dahin vermietete Wohnung einzuziehen, muss man das in die Kaufentscheidung natürlich einfließen lassen und überlegen, wo und wie man später leben möchte.
Nachfrage und Wertentwicklung
Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, sollte zudem genau prüfen, ob sich die Wohnung als Kapitalanlage überhaupt eignet. Bei der Bewertung ist die Lage der Wohnung nicht zu unterschätzen. Wie entwickelt sich die Stadt, wächst die Bevölkerung, gibt es viele Arbeitsplätze? Ist das Stadtviertel nachgefragt und lebendig wie zum Beispiel Prenzlauer Berg in Berlin? Liegt die Wohnung an einer lauten Straße oder bietet sie ausreichend Ruhe? All das sind Kriterien, die Einfluss auf die Nachfrage von Mietern und auf die Wertentwicklung der Immobilie haben, und somit entscheidend sind, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage rentiert oder nicht.
Wenn aber alles funktioniert, dann kann sich eine vermietete Wohnung sehr lohnen: Neben den Mieteinnahmen können etwaige Wertsteigerungen die Rendite bei einem zukünftigen Verkauf der Immobilie zusätzlich erhöhen. Einen weiteren Vorteil bietet die Vermietung beim Thema Steuern. Vermieter können zahlreiche Kosten von der Steuer absetzen, darunter die Zinsen für den Immobilienkredit, Reparatur- und Renovierungskosten oder die Maklerprovision. Und auch die Anschaffungskosten lassen sich 50 Jahre lang zu je zwei Prozent absetzen. Wer sich vor möglichen Problemen mit Mietern sorgt, kann sich absichern. Es gibt maßgeschneiderte Versicherungspakete zum Beispiel mit Vermieterrechtschutz oder Mietausfallabsicherung.
Vermieter-Pflichten
Im Gegenzug hat ein Vermieter allerdings diverse Pflichten. Er hat sich zum Beispiel um die Instandhaltung der Wohnung zu kümmern und jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Es ist möglich, solche Verwaltungsaufgaben an eine Hausverwaltung abzugeben, das jedoch kostet und schmälert die Rendite. Als Vermieter müssen zudem einige politische beziehungsweise rechtliche Fallstricke beachtet werden. Beispielsweise gibt die Mietpreisbremse, wo sie gilt, eine maximale Neuvermietungshöhe vor, und in Milieuschutzgebieten gelten besondere Bestimmungen zu Modernisierungen.
"Selbstnutzer haben anders als Kapitalanleger in erster Linie natürlich weniger die Rendite im Kopf als den Aufbau des eigenen Zuhauses", ergänzt Prodanovic. "Doch auch das Eigenheim kann finanziell absolut lohnenswert sein, schließlich ist es eine der besten Schutzmaßnahmen gegen mögliche Altersarmut - und ein Schutz vor steigenden Mieten ist es ebenso." Denn während Mieter einen regelmäßigen Anstieg ihrer Kaltmiete einplanen müssen, hat man mit einem Immobilienkredit mit langfristiger Zinsbindung auf viele Jahre hinaus Planungssicherheit.