Für Vermieter gibt es verschiedene Kündigungsgründe. Bei ausbleibenden Mietzahlungen oder Verwahrlosung der Wohnung kann eine Kündigung fristlos erfolgen. Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist jedoch die Eigenbedarfskündigung. Diese ist bei Weitem nicht so einfach durchzusetzen. Angesichts der steigenden Mietpreise und anhaltender Wohnungsknappheit sind Eigentümer oder deren Angehörige jedoch immer häufiger darauf angewiesen, die eigene Immobilie selbst zu bewohnen.
Welche Regelungen das Mietrecht vorsieht und was es für Eigentümer bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten gibt.
Video: Kündigung wegen Eigenbedarf
Rechtslage zur Eigenbedarfskündigung
Für den Eigentümer ist es nach einer Eigenbedarfskündigung oftmals schwer zu verstehen, warum er seine Wohnung nicht sofort beziehen darf. Doch bei Kündigung wegen Eigenbedarf besagt das Gesetz, dass Bewohnern einer Mietwohnung ebenso eine Eigentumsgarantie zusteht wie Eigentümern. Folglich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur unter bestimmten Umständen zulässig.
Voraussetzungen für Kündigung wegen Eigenbedarf
Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es einige Voraussetzungen und Bedingungen für eine ordentliche Kündigung des Vermieters. Grundsätzlich braucht ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse besteht bei Eigenbedarf z. B. dann, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§573 BGB).
Begründung für Kündigung wegen Eigenbedarf
Möchte man Eigenbedarf anmelden, ist zusätzlich zur Klärung wer, auch die Frage nach dem warum relevant. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Eigentümer bzw. die begünstigte Person (Bedarfsperson), tatsächlich die Wohnung benötigt. Der einfache Wunsch, die Immobilie zu bewohnen, reicht nicht aus. Eine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung könnte sein, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Altersruhesitz ist ebenfalls zulässig.
Ist das Mietverhältnis bereits auf eine bestimmte Zeit befristet, kann kein Eigenbedarf angemeldet werden. Nicht rechtens ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs außerdem, wenn im gleichen Haus eine oder mehrere andere Wohnungen frei sind. Eine Begründung, warum es ausgerechnet diese eine Wohnung sein muss, kann sehr schwierig durchzusetzen sein.
Anbietpflicht des Vermieters
Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser besitzt, muss dieser vor der Kündigung prüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung im selben Anwesen für seinen Eigenbedarf frei ist oder noch frei wird. Kann der Vermieter die vergleichbare Wohnung selbst nicht nutzen, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Wohnung im Erdgeschoss benötigt, muss er die Alternativwohnung dem Mieter anbieten. Dies gilt, solange die Wohnung noch vor Ende der Kündigungsfrist des Mieters frei wird. Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtung, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz in Bezug auf die zusätzlichen Kosten, die dem Mieter bei Beachtung der Anbietpflicht nicht entstanden wären. Nichtsdestotrotz bleibt die Kündigung an sich weiterhin gültig.
Kündigungsfristen bei Anmeldung von Eigenbedarf
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Kündigungsfrist abhängig davon, wie lange das aktuelle Mietverhältnis bestand. Wenn der Mieter bereits einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er auch länger Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen.
Dauer des Mietverhältnisses - Kündigungsfrist:
- 0-5 Jahre - 3 Monate
- 5-8 Jahre - 6 Monate
- Ab 8 Jahren - 9 Monate
Eine Verkürzung dieser Kündigungsfrist für den Vermieter gibt es nur, wenn es für diesen unzumutbar ist, den Mieter länger in seiner Wohnung zu haben. Dies ist nur unter wenigen Voraussetzungen der Fall, zum Beispiel bei ausbleibender Mietzahlung.
Sonderfälle
Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus
Wenn eine Wohnung, während diese vermietet ist, an eine Privatperson verkauft wird, verlängert sich die Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nochmals erheblich. Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer aufgrund einer Kündigungssperrfrist mindestens 3 Jahre warten bis dieser eine Eigenbedarfskündigung einreichen kann. Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Käufer sollten also genau prüfen, welche Frist für die Eigenbedarfskündigung vor Ort gilt.
Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus
Lebt der Vermieter mit seinem Mieter im Zweifamilienhaus unter einem Dach, liegt ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Bei dieser Art der Kündigung verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten. Gleiches gilt bei Vermietern, deren Mietern mit ihnen in einer Wohnung wohnen, wie bei einem vermieteten möblierten Zimmer.
Härtefälle
In besonderen Fällen gibt es für Mieter eine Möglichkeit, in der Wohnung zu bleiben, selbst wenn der Vermieter einen plausiblen Kündigungsgrund für seinen Eigenbedarf dargelegt hat. Ein solcher Fall würde auftreten, wenn "die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist." Liegt ein solcher Fall vor, besteht für den Mieter ein Widerspruchsrecht und er kann in der Wohnung bleiben und diese weiterhin zu den bisherigen Konditionen bewohnen. Allerdings gibt es nur sehr wenige Gegebenheiten, die einen solchen Härtefall ausreichend begründen können.
Folgende Umstände können einen derartigen Härtefall darstellen:
- Hohes Alter
- Krankheit/Pflegebedürftigkeit
- Schwangerschaft
- Suizidgefahr
- Tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld
- Im Falle eines Umzugs gefährdete Abschlüsse (Schule, Studium, Ausbildung)
- Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist
- Unzureichendes Einkommen
Formalien einer Eigenbedarfskündigung
Eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, einer Unterschrift des Vermieters und muss dem aktuellen Mieter außerdem im Original zugestellt werden. Zudem muss das Kündigungsschreiben eine detaillierte und plausible Begründung beinhalten, warum das Mietverhältnis enden soll. Auch die durch den Vermieter begünstigten Personen, wie zum Beispiel die Tochter und ihr Lebenspartner, müssen benannt werden. Ein Formfehler kann die Eigenbedarfskündigung ungültig machen. Neben den üblichen Angaben eines Kündigungsschreibens (Nennung des Vermieters und Mieters, Datum des Schreibens, etc.) müssen alle wichtigen Informationen enthalten sein.
Das gehört ins Kündigungsschreiben:
- Angaben zur begünstigten Person, für die die Wohnung gekündigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses.
- Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen müssen die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
- Bei Haushaltsangehörigen muss erläutert werden, inwiefern diese dauerhaft zugehörig zum Haushalt sind.
- Die genauen Gründe für den Eigenbedarf
- Nennung von ggf. vorhandenen nicht vermieteten oder innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdenden Wohnungen sowie Begründung darüber, warum diese für die Bedarfsperson nicht in Frage kommen
- Falls vorhanden: Angebot einer Alternativwohnung an den Mieter
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis
Im Einzelfall können weitere Angaben erforderlich sein. Ausschlaggebend dafür, welche Informationen nötig sind, ist ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an diesen besitzt. Außerdem spielt es eine Rolle, ob die Kenntnis dieser Angaben relevant ist für die Entscheidung des Mieters, ob er der Kündigung widersprechen möchte oder nicht.
Tipp für Vermieter:
Sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter auch erreicht
Damit die Kündigung auch wirklich wirksam ist, genügt es nicht, das Kündigungsschreiben abzuschicken. Vermieter sollten vielmehr sicherstellen, dass das Schreiben den Mieter auch tatsächlich erreicht. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Mieter den Erhalt der Kündigung bestreiten. Daher empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu versehen. Auf der sicheren Seite sind Vermieter, wenn sie die Kündigung persönlich in Anwesenheit eines Zeugen übergeben.
Mieter zieht trotz gültiger Kündigung nicht aus – was tun?
Es kommt immer wieder vor, dass Mieter trotz einer gültigen Eigenbedarfskündigung nicht die Wohnung räumen. Sollte dies der Fall sein, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen und so einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Damit hat der Vermieter das Recht, das jeweilige Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen. Zu beachten ist dabei, dass der Räumungstitel sich auf alle Personen beziehen muss, die ein Besitzrecht der betroffenen Wohnung haben. Dazu zählen Ehepartner, Untermieter sowie Eltern des Beklagten. Kinder müssen jedoch nicht genannt werden.
Konsequenzen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Es kommt vor, dass Vermieter ihren Eigenbedarf vortäuschen, um Mieter, die noch alte Mietverträge mit günstigen Mieten haben, loszuwerden. Bei einer Neuvermietung könnten die Wohnungen anschließend teurer weitervermietet werden. Dies erscheint in Zeiten von rasant steigenden Mietspiegeln höchst profitabel. Doch hierbei ist äußerste Vorsicht geboten, denn diese Vorgehensweise ist natürlich nicht rechtens und kann hohe Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Selbst wenn der Mieter erst im Nachhinein feststellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann er hohe Schadensersatzansprüche stellen. So kann er beispielsweise vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler-, Rechtsanwalts- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung zu tragen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer keinesfalls Eigenbedarf vortäuschen. Wenn dieser Betrug auffliegt, wird es meist teurer als erwartet.
Alternative zur Eigenbedarfskündigung: Auflösungsvertrag
Wenn Vermieter an einem Auszug des Mieters interessiert sind, aber nicht sicher wissen, ob die Eigenbedarfskündigung anerkannt würde, kann ein Mietaufhebungsvertrag eine sinnvolle Alternative bieten. In dem Auflösungsvertrag kann unabhängig von der Gesetzgebung eine Räumungsfrist für die Wohnung vereinbart werden. Im Gegenzug erhält der Mieter eine sogenannte „Auszugsvergütung“.
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