Fast eine Million Gebäude stehen in der Bundesrepublik unter Denkmalschutz. Viele davon sind Wohnimmobilien: Gründerzeitblöcke in Großstädten, Fachwerkhäuser in kleinen Dörfern, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, Vor- und Nachkriegsbungalows im Bauhaus-Stil, Landhäuser aus der Jugendstilepoche, zu Lofts und großzügigen Wohnungen umgebaute alte Fabrikhallen und Kirchen.

Baudenkmäler mit Charme

Baudenkmäler, so der Verband Privater Bauherren (VPB), haben ihren ganz besonderen Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen. Während der Kauf eines normalen Hauses, gleich ob neu oder gebraucht, heute nicht mehr staatlich gefördert wird, können Besitzer eines Kulturdenkmales fast alle Arbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen, und zwar zu 90 Prozent über zehn Jahre. Vorausgesetzt, das Kulturdenkmal wird von den Eigentümern selbst bewohnt und sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten werden vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt.

Behördliche Einverständnis

Das ist wichtig, erläutert der VPB, denn das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Ausstellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalausgaben geltend machen zu können. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern obendrein auch noch ein Verfahren wegen illegalen Bauens.

Sanierung ist immer heikel

Die Sanierung eines Denkmals ist immer heikel, warnt der VPB. Die Auflagen der Behörden, die meist Materialien, Farben und Fassaden betreffen, müssen in Einklang mit modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Das ist nicht immer einfach. Wenn es beispielsweise um Energiesparmaßnahmen geht, stößt der Denkmalschutz an Grenzen. Bauherren können ein Fachwerkhaus nicht einfach von außen mit Dämmplatten einpacken, dann geht die Fachwerkfassade verloren. Auch ein Gründerzeithaus mit aufwändigem Stuck und farbigen Gesimsen wird durch eine Wärmedämmschicht seiner Schönheit beraubt. Das weiß auch der Gesetzgeber und hat deshalb alle Besitzer von Baudenkmälern grundsätzlich von der Pflicht zum Energieausweis befreit.

Steuer

Laut Gesetz können alle Erhaltungsmaßnahmen am Kulturdenkmal abgeschrieben werden, ebenso wie alle Arbeiten, die ein Kulturdenkmal überhaupt erst bewohn- und benutzbar machen. Letzteres hilft, scheinbar unattraktive Gebäude zu retten. Baut etwa ein Eigentümer eine alte Scheune zum Wohnhaus um, dann kann er die Arbeiten, sofern sie genehmigt sind, steuerlich absetzen. Das Gesetz unterstützt auch die Besitzer von Eigentumswohnungen in denkmalwerten Mehrfamilienhäusern. Sie können bei gemeinsamen Arbeiten, etwa bei der Reparatur der Fassade oder des Daches, den auf sie entfallenden Anteil geltend machen - wie beim Einfamilienhaus. Sie können aber auch den Umbau einer alten Fabrik zu modernen Wohnlofts abschreiben, erinnert der Verbraucherschutzverband.

Hilfe und Rat vom Sachverständigen

Wer ein Baudenkmal saniert, der sollte sich dazu immer sachverständige Hilfe holen, empfiehlt der VPB. Grundlage der Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die Wirkung der geplanten Maßnahmen auf die Substanz genau analysiert werden. Nur so können alle Auflagen erfüllt und Bauschäden vermieden werden. Unentbehrlich ist auch die sorgfältige Betreuung der Baustelle. Nicht jede Firma kann ein Baudenkmal sanieren. Vielen fehlt das Know-how. Deshalb rät der VPB: Nicht an der falschen Stelle sparen, erfahrene Sachverständige hinzuziehen und renommierte Firmen aus der Region beauftragen.