Hintergrund ist, dass die Immobilie mit dem eigenen Tod meist ohnehin auf die Kinder übertragen werden soll. Sei es durch ein Testament oder im Rahmen der Erbfolge. Lassen sich durch eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten (vorweggenommene Erbfolge) tatsächlich Steuern sparen?
Höhe der Steuer bei einer Erbschaft
Da die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer gleich hoch sind, und nur entweder oder zu bezahlen ist, ist zunächst kein Vorteil zu sehen. Jedes eigene Kind hat einen Schenkungs- und Erbschaftsfreibetrag in Höhe von € 400.000. Übersteigt der Wert der Erbschaft oder der Schenkung diese Höhe, so werden in der Steuerklasse 1 Steuersätze von 7 % bis zu 30 % Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer fällig.
Vergleichsbeispiel:
Soll dem einzigen Kind die Immobilie im Wert von € 450.000 per Schenkung übertragen werden und wird das Kind z. B. am 01.07.2010 im Grundbuch eingetragen (Tag der Zuwendung), so hat das Kind eine Schenkungssteuer in Höhe von € 3.500 an das Finanzamt zu zahlen (7 % auf die zu versteuernde Schenkung von € 50.000).
Da eine Immobilie zwingend notariell übertragen und das Grundbuch ebenfalls geändert werden muss, kommen zu der Steuer in Höhe von € 3.500 weitere erhebliche Kosten auf die Parteien zu, die sich für eine Schenkung entscheiden.
Hätte das Kind stattdessen abgewartet und die Immobilie z.B. am 01.01.2015 auf Grund eines wirksamen Testaments geerbt, so hätte es sich die Kosten für den Notar sparen können. Zudem sind in solch einem Fall die Kosten für die Grundbuchänderung um ein Vielfaches geringer als bei einer Schenkung. Zusätzlich ist die nun im Vergleich zur Schenkungssteuer identisch hohe Erbschaftssteuer erst rund fünf Jahre später zu zahlen.
Zieht das Kind nach dem Erbfall „unverzüglich“ (in der Regel innerhalb von sechs Monaten) in die Immobilie, die eine Wohnfläche von bis zu 200 qm hat, selbst ein, ist die Erbschaftssteuer gar nicht zu bezahlen, § 13 Abs. 1 Nr. 4 c Erbschaftssteuergesetz (ErbStG). Dies gilt jedenfalls, sofern das Kind die im Wege der Erbschaft erworbene Immobilie mindestens 10 Jahre lang bewohnt. Andernfalls fällt die Steuer doch wieder an, § 13 Abs. 1 Nr. 4 c Satz 6 (letzter Satz) ErbStG, es sei denn, zwingende Gründe standen der Wohnnutzung durch die Erbin im Wege.
An diesem Beispiel sieht man, dass die Schenkung einer Immobilie zunächst kostenintensiver ist und sich auch später nicht immer bezahlt macht.
Es gibt allerdings auch Gründe, die dafürsprechen, nicht den Todesfall abzuwarten, sondern die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen. Natürlich vor allem dann, wenn ein früherer Eigentumswechsel gewünscht ist.
Wann gibt es einen finanziellen Vorteil?
Die Übertragung des Grundstücks zu Lebzeiten ist insbesondere dann interessant, wenn der Schenker mehr als nur ein Grundstück zu vererben hat, der Freibetrag überschritten wird und er voraussichtlich noch länger als 10 Jahre leben wird.
Der Grund liegt darin, dass der Schenkungsfreibetrag nach 10 Jahren erneut voll ausgeschöpft werden kann. Wenn diese Voraussetzungen und Vermutungen vorliegen, sollte ernsthaft in Erwägung gezogen werden, sich anwaltlich beraten zu lassen, um zu klären, wie hier am Geschicktesten vorgegangen werden kann.
Familiäre Situation
Neben dem Abwägen und „Durchrechnen“ verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten empfiehlt es sich, die familiäre Situation im Rahmen einer rechtsanwaltlichen Beratung näher zu beleuchten. Der Eigentümer einer Immobilie, der seinen Kindern etwas Gutes tun will, könnte sich plötzlich unter Druck gesetzt fühlen, sein Eigentum zu Lebzeiten zu übertragen. Dies gilt es im Interesse aller Beteiligten zu vermeiden.
Allerdings gibt es verschiedene Instrumente um den Schenker abzusichern wie z.B. die Einräumung eines Nießbrauchsrechts und ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht. Ob diese materielle Absicherung als ausreichend empfunden wird, muss im Einzelfall geklärt werden.