In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien eine attraktive Wertanlage. Viele Steuerzahler haben bereits in „Betongold" investiert oder planen den Erwerb einer Immobilie. Mit dem Immobilienbesitz sind allerdings weitreichende steuerliche Folgen verbunden. Daher benötigen alle Eigentümer und angehende Bauherrn oder Käufer kompetente und verständliche Informationen. Denn nur wer sich auskennt, schenkt dem Fiskus kein Geld. Was zu beachten ist, erklärt der Bund der Steuerzahler.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Sie beträgt in Baden-Württemberg 5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Beim Kauf einer Immobilie ist dies in der Regel der Kaufpreis. Es empfiehlt sich hierbei, den Kaufpreis für den Grundbesitz einerseits und das mitverkaufte Zubehör andererseits aufzuteilen, da die beweglichen Sachen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Die Übertragung von Grundstücken im Wege der Schenkung oder im Erbfall sowie der Erwerb von Grundstücken durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (z. B. Eltern und ihre Kinder), sind hingegen grunderwerbsteuerfrei.

Online-Seminar "Steuern rund ums Haus"

Gerne können Sie auch die Möglichkeit nutzen, am Montag den 8. November 2021 um 17 Uhr kostenlos am Online-Seminar des Bundes der Steuerzahler mit dem Thema „Steuern rund ums Haus“ teilzunehmen. Die Plätze für das Online- Seminar sind begrenzt.

Sichern Sie sich daher rechtzeitig Ihre Teilnahme und melden Sie sich an unter weiss@steuerzahler-bw.de.

Selbstnutzung

Der Abzug der Aufwendungen, die durch den Kauf oder Unterhalt des Eigenheims anfallen, ist nur in begrenztem Umfang möglich. So können Handwerkerleistungen und andere haushaltsnahe Dienstleistungen innerhalb bestimmter Grenzen steuermindernd berücksichtigt werden. Seit 2020 wird zudem die energetische Sanierung von eigengenutzten Eigenheimen in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen begünstigt. Im Gegensatz zu den Handwerkerleistungen wird hier auch das Material gefördert. Ein Abzug von der Einkommensteuerschuld ist je Objekt bis zu 40.000 Euro innerhalb von drei Jahren möglich.

Vermietung

Der Abzug von Aufwendungen, die durch die Immobilie entstehen, ist hingegen möglich, wenn die Immobilie vermietet wird. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Die Einkünfte ermitteln sich hierbei als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehört u. a. auch die Abschreibung des Gebäudes. Deshalb müssen die Anschaffungskosten des Grundstücks aus einem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden. Wegen der Aufteilung gibt es immer wieder Streit mit dem Finanzamt.

Angemessene Höhe des Mietzinses

Der volle Werbungskostenabzug ist nur dann möglich, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Seit 2021 muss die Miete mindestens 50 Prozent der ortüblichen Miete betragen. Allerdings bleibt die Grenze von 66 Prozent weiterhin wichtig. Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist nunmehr (wieder) eine sog. Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese Prüfung positiv aus, wird also aus der Vermietung voraussichtlich ein Überschuss erzielt, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Fällt die Prognose negativ aus, sind die Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen.

Veräußerung

Wird bei der Veräußerung eines Grundstücks bzw. Gebäudes im Privatvermögen ein Veräußerungsgewinn oder Veräußerungsverlust erzielt, so ist dieser der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen und damit im Grundsatz einkommensteuerlich unbeachtlich. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Ausnahmen.

Beträgt bei einer Immobilie im Privatvermögen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, so ist ein hierbei entstehender Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Broschüre "Steuern rund ums Haus"

Wann fällt Grunderwerbsteuer an? Wann kann man Handwerkerleistungen absetzen? Und wann ist der volle Werbungskostenabzug möglich?

Bei diesen und weiteren Fragen hilft der Ratgeber „Steuern rund ums Haus“ der kostenlos unter der Nummer 08000 76 77 78 beim Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg angefordert werden kann.