Schönheitsreparaturen und ein kluges Testament
Zu einem Abend für Hauseigentümer und Vermieter hatte der Verband Haus & Grund ins Tagungszentrum „Rondeau“ eingeladen. Im ersten Teil des Abends ging es um „Schönheitsreparaturen“. Das Thema ist von den meisten Vermietern gefürchtet, weiß man nie, in welchem Zustand man seine Wohnung bei Mietende zurückbekommt.
Fachanwalt Wolfgang Reineke startete seine Reise durch die Renovierungsklauseln mit der Klärung von Begriffsbestimmungen, um dann zu der Frage überzugehen, ob und wie eine Verpflichtung zur Renovierung auf den Mieter übertragen werden kann. Rechtens ist das nämlich nur, wenn die Wohnung dem Mieter im „nicht renovierungsbedürftigem Zustand“ übergeben wurde, oder der Mieter einen „angemessenen finanziellen Ausgleich“ für die Abnutzung durch die Vormieter vom Vermieter erhalten hat. Aber was bedeutet „nicht renovierungsbedürftig“ und was versteht man unter einem „finanziellen Ausgleich“? Schönheitsreparaturen, so der Referent, müssen durchgeführt werden, sobald ein objektiver Bedarf besteht. Folgende Mindestzeiträume sind für die jeweiligen Räumlichkeiten empfohlen: Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Zimmer und Flure alle fünf Jahre, andere Nebenräume alle sieben Jahre.
Aktuelles Klauselwerk
Die Rechtsprechung befindet sich jedoch bei diesem Thema schon immer in einem „kontinuierlichen Zustand von Veränderung“. Über allem droht deshalb die Gefahr der Unwirksamkeit einer Klausel. Mag diese im Jahr des Abschlusses des Mietvertrages noch allgemein als rechtens gelten, kann sie zwei Jahre später von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden. Die Folgen für den Vermieter liegen auf der Hand: Versäumt er es, ein aktuelles Klauselwerk zu nutzen, muss er im schlimmsten Fall am Ende des Mietvertrages für die Renovierungskosten selbst aufkommen. Die Frist zur Verjährung der Ansprüche beträgt nur sechs Monate. Sie beginnt mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel, die auch schon vor Vertragsende liegen kann. Von großer Bedeutung in der Praxis: Die Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Wenn ein Prozess über mehrere Instanzen geht und möglicherweise sogar ein Gutachten eingeholt werden muss, dann summiert sich das schnell bis zu ein paar tausend Euro.
Erbfolgekriege
Nicht minder interessant war der zweite Teil der Veranstaltung. Erbrechtsexperte Jan Bittler aus Heidelberg führte unter dem Motto „Das kluge Testament“ im Einzelnen aus, warum es gerade im Erbrecht heißt: „Wer sich auf das Gesetz verlässt, der ist verlassen“. Regelrechte Erbfolgekriege drohen, wenn Erblasser eine unklare oder überhaupt keine Regelung über ihre Vermögensverhältnisse treffen. Die Hoffnung, dass „alles schon seinen rechten Weg gehe“ ist trügerisch und die Kosten für eine gerichtliche Auseinandersetzung haben schon manche Erbschaft aufgezehrt.
Deshalb heißt es: Sich informieren über die rechtzeitige Planung der Vermögensnachfolge unter den Aspekten des Familienfriedens, Schutz des Vermögens vor steuerlicher Belastung, Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen sowie Inanspruchnahme im Pflegefall. Erläutert wurde zunächst, welche Formvorschriften bei einem handschriftlichen Testament einzuhalten sind, gefolgt von einem weiteren Schwerpunkt, dem sogenannten „Pflichtteil“. Was besagt dieser Begriff, wer ist pflichtteilsberechtigt und wie errechnet er sich? Pflichtteilsberechtigte erhalten die Hälfte des gesetzlichen Erbteils in Form einer Geldforderung. Sie haben keine Teilhabe an einzelnen Nachlassgegenständen und der Erbe muss ihnen Auskunft über den Wert und die Zusammensetzung des Nachlasses geben.
Pflichtteil
Da Pflichtteilsansprüche sofort fällig gestellt werden können, geraten die betroffenen Erben mangels vorhandener Mittel oft in Not. Vermeidbar ist der Pflichtteil bis auf wenige Ausnahmefälle nicht und auch vor Umgehung in Form von Schenkungen hat der Gesetzgeber vorgesorgt: Alle Schenkungen, die 10 Jahre vor einem Erbfall vollzogen wurden, werden herausgerechnet. Einen breiten Raum widmete der Referent der Erbschaftssteuer. Er zeigte auf, wie möglichst keine oder lediglich eine überschaubare Erbschaftsteuer anfällt und wie man die zurzeit noch gültigen Steuerbefreiungen sinnvoll für sich nutzen kann, indem der Erblasser testamentarisch einen Vermögensgegenstand auf mehrere Köpfe verteilt. Die persönlichen Freibeträge und der Versorgungsfreibetrag sind vom Steuerwert des erworbenen Vermögens in Abzug zu bringen, der verbleibende Betrag ist nach dem jeweiligen Tarif zu versteuern.
Abschließend wurde die Regelung bei einer vererbten eigengenutzten Immobilie behandelt. Hier tritt unter bestimmten Bedingungen Steuerfreiheit ein. Der nächste Vortragsabend findet am Donnerstag, 25. April, 18 Uhr, im TV-Clubhaus in Brühl statt. Themen sind die Abberufung und Neubestellung eines WEG-Verwalters und die wichtigsten Versicherungen für die Immobilie. (pm/red)