Mehr Platz für die Kinder, ein eigenes Arbeitszimmer oder einfach ein Rückzugsort zum Wohlfühlen - das sind typische Motive von Bauherren und Immobilienkäufern. Ein solches Vorhaben zu verwirklichen, ist nach wie vor gut möglich.
Erklärvideo zu privater Immobilienfinanzierung - Wie funktioniert das?
Finanzierung von Immobilien vorab klären
Damit eine Finanzierung solide ist, müssen die monatlichen Raten für Kunden langfristig tragbar sein - auch bei möglichen Veränderungen wie der Geburt eines Kindes oder dem Eintritt in den Ruhestand. Dies wird mit verschiedenen Modellrechnungen geprüft. In der Regel sollte auch ein Anteil Eigenkapital eingebracht werden können.
Seit 2022 sind die Bauzinsen deutlich gestiegen. Aktuell* liegen sie je nach Beleihungsauslauf und Zinsbindung bei etwa 3,3 bis 3,9 Prozent pro Jahr. Es ist daher sinnvoll, gemeinsam mit einem Berater zu klären, welche Finanzierungssumme realistisch ist, bevor man die Suche nach einem geeigneten Objekt startet.
* Stand 11/2024
Rechtzeitig ansparen für die eigene Immobilie
Immer häufiger ist das Eigenkapital eine Hürde bei der Immobilienfinanzierung. Denn während dank der niedrigen Zinsen die monatliche Rate für eine Finanzierung oft darstellbar ist, erschweren diese das Ansparen. Deshalb ist es sinnvoll, frühzeitig mit dem Aufbau von Eigenkapital zu beginnen.
Als Sparanreiz gibt es beim Bausparen die Wohnungsbauprämie. Der Fördersatz und die Einkommensgrenze, bis zu der der staatliche Zuschuss gewährt wird, steigen deutlich. Auch wer einen Bausparvertrag abschließt, profitiert bereits seit 2021 von der verbesserten Förderung, wenn die Bedingungen dafür erfüllt sind. Auch die Wohnriester-Förderung kann eine wertvolle Unterstützung sein, wenn Geld für die Altersvorsorge mit einem Eigenheim angespart wird. Zusätzlich kann ein Bausparvertrag das aktuell extrem niedrige Zinsniveau für eine Finanzierung in einigen Jahren sichern.
Was zum Eigenkapital zählt
Eigenkapital ist die Summe, die direkt in die Baufinanzierung eingeht. Für eine solide Baufinanzierung sollten künftige Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag, Maklergebühren) aus Eigenmitteln bestreiten können. Zusätzlich sollten sie für unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, eine Reserve in Höhe von drei Monatsgehältern bilden.
Zum Eigenkapital zählen neben Bargeld alle verfügbaren Eigenmittel aus Bank- und Bausparguthaben. Auch Lebensversicherungen, Wertpapiere und Fondssparpläne können Käufer für die Baufinanzierung heranziehen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Immobilienkäufer aufbringen können, desto niedriger sind Kreditsumme und Zinskosten. „Bauherren, die ihr Grundstück vor dem geplanten Bau separat erwerben, können auch das Baugrundstück als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, außerdem sogar bereits bezahlte Baumaterialien“, erklärt Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer. Zuschüsse und Darlehen aus öffentlicher Hand, wie zum Beispiel KfW-Kredite, können den Kreditbedarf zusätzlich senken. Welche Förderungen in Frage kommen, prüft der Baufinanzierungsberater individuell.
Sicherheiten
Sicherheiten sind Vermögenswerte, also Geld- oder Sachwerte, die nicht direkt in die Baufinanzierung fließen, sondern dem Kreditgeber als Entschädigung bei Zahlungsausfall dienen sollen. Höhere Sicherheiten wirken sich positiv auf die Konditionen des Kredits aus. Die finanzierte Immobilie ist selbst eine Sicherheit: Im Durchschnitt setzen Kreditinstitute rund 75 Prozent des Neubauwerts bzw. Kaufpreises als Sicherheit an.
Extra-Tipp von Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall: „Vorsicht ist geboten, wenn Eltern die eigene Immobilie als Sicherheit für die Baufinanzierung der Kinder einsetzen. Die möglichen Konsequenzen einer solchen Vereinbarung sollten sie im Vorfeld mit einem Baufinanzierungsberater oder einem Notar besprechen. Alternativen können ein Privatdarlehen oder auch eine Schenkung sein.“
Kapital-Lebensversicherung nutzen
Bauherren können die Kapital-Lebensversicherung zu ihrem Rückkaufswert als Sicherheit einsetzen. Oder sie wird als Sondertilgung bei Fälligkeit in die Baufinanzierung einkalkuliert – das sollten Kreditnehmer vertraglich vereinbaren. Im Einzelfall kann auch die vorzeitige Auflösung der Lebensversicherung sinnvoll sein, um die Summe als Eigenkapital verwenden zu können. Hier ist eine genaue Prüfung wichtig: Denn durch die vorzeitige Verwendung der Kapital-Lebensversicherung können Nachteile entstehen, etwa bei gewährten steuerlichen Vorteilen.
Wertpapiere und Aktienfonds
Den Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren und Fonds können Immobilienkäufer als Eigenkapital nutzen. Das Problem: Die Kurse schwanken. „Als Sicherheit können Fonds je nach Risiko deshalb nur zu circa 50 Prozent ihres Werts dienen“, weiß Oberländer.
Achtung, Schufa-Eintrag!
Die Daten der Schufa sind für die Baufinanzierung wichtig: Zum einen speichert die Datenbank alle Verträge, durch die bargeldlos Geld übertragen wird, etwa bei Eröffnung eines Girokontos. Solche Einträge sind positiv und wirken sich in der Regel nicht auf die Baufinanzierung aus. Zum anderen lässt der aus dem Zahlungsverhalten ermittelte Score-Wert eine Aussage über die persönliche Kreditwürdigkeit zu. Der Score ist daher entscheidend bei der Kreditvergabe und für die Höhe der Baukreditzinsen. Auskunft über die gespeicherten Daten können Verbraucher direkt bei der Schufa verlangen.
Tipp vom Schwäbisch Hall-Experten: „Künftige Kreditnehmer sollten bei den gewünschten Finanzinstituten lediglich Anfragen für Kreditkonditionen stellen, nicht aber Kreditanfragen. Denn wer bei zu vielen Instituten gleichzeitig ein Darlehen anfragt, kann seinen Score-Wert verschlechtern. Das hat Auswirkungen auf die Kreditkonditionen.“ Auch noch laufende Verbraucher-Kredite können negative Folgen für die Konditionen des Baukredits haben.
