Wohnraum hat sich in Deutschland zu einer teuren Angelegenheit entwickelt. Der Vermieter muss seine Immobilie in einem ordentlichen Zustand erhalten. Treten gravierende Mängel auf, die den Gebrauch einschränken, muss er diese beseitigen. Tut er das nicht, hat der Mieter das Recht, nach vorheriger Mängelanzeige seine Miete zu kürzen. Grundvoraussetzungen für eine Mietminderung sind nach dem Gesetz, dass an der Wohnung während der Mietzeit plötzlich ein Mangel auftaucht oder dieser Mangel bei Beginn der Mietzeit schon vorhanden war.

Große Spannbreite an Mängeln

Die Fenster schließen nicht richtig, die Schallisolierung ist mangelhaft oder in der Nachbarschaft ist dauerhaft laute Musik einer Diskothek. Es gibt eine Vielzahl von Gründen, weshalb der Mieter die Miete kürzen kann. Die Mietminderung richtet sich danach, in welchem Verhältnis der Mangel zum ordnungsgemäßen Zustand steht. Mittlerweile gibt es eine Reihe von Gerichtsurteilen, die als guter Ansatz für eine eigene Mietminderung gelten können. Sie reichen von 5 % für sich lösenden Putz im Treppenhaus und 10 % für das nicht zur Verfügung stellen eines vertraglich vorgesehenen Kfz-Stellplatzes oder schlechter Heizleistung bis über 20 % bei ständigem Zug durch undichte Türen und Fenster. Bei erheblicher Beeinträchtigung durch Baulärm kann die Miete bis hin zu 60 % und für den Komplettausfall der Heizung in den Wintermonaten 100% gemindert werden.

Die Frage nach der Berechnung der Höhe der Mietminderung wird leider immer noch von Gericht zu Gericht unterschiedlich entschieden. Mittlerweile berechnen die meisten Gerichte die Mietminderung in Prozentanteilen von der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne die Vorauszahlung der Heiz- und Nebenkosten.

Der Mieter hat einen Instandsetzungsanspruch

Voraussetzung für eine Kürzung der Miete ist natürlich auch, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel überhaupt gemeldet hat. Die Mängelanzeige bedarf keiner bestimmten Form, kann also auch mündlich erfolgen. Zur Nachweisbarkeit empfiehlt sich jedoch die schriftliche Anzeige. Der Vermieter muss Gelegenheit erhalten, den Fehler zu beheben. Wer die Mängelanzeige unterlässt, verliert nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern läuft sogar Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen, wenn dadurch Folgeschäden entstehen, z.B. wegen einer undichten Stelle im Dach oder einem Fehler in der Elektrik. Seit dem 1.9.2001 reicht es aus, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Die Mietminderung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt beansprucht und durchgeführt werden.

Weigert sich der Vermieter beharrlich, einen angezeigten Mangel zu beheben oder meldet er sich womöglich gar nicht mehr, kann der Mieter zusätzlich zur Mietminderung auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes klagen. Das Gericht kann den Vermieter dazu verurteilen, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, beziehungsweise dauerhaft abzustellen.

Eine Klausel in Ihrem Mietvertrag, in der der Vermieter versucht, sich von Mietminderungs- und Schadenersatzansprüchen freizuzeichnen, ist ungültig. Ihr Recht auf Mietminderung besteht, unabhängig davon, was in Ihrem Mietvertrag geregelt ist.