Wertermittlung von Immobilien – Arten, Zweck & Wertminderung

Kosten: der Zweck der Immobilienbewertung bestimmt ihren Preis

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind abhängig vom Zweck, denn dieser macht unterschiedliche Bewertungen notwendig. Beim Immobilienverkauf ist meist ein kostenloses Wertgutachten durch einen Makler ausreichend.

Für gerichtliche Auseinandersetzungen, beispielsweise mit dem Finanzamt oder bei Scheidung, braucht es das gerichtsfeste Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, das 0,5 bis 1 % des Immobilienwertes kosten kann. Bei Unstimmigkeiten, die nicht vor Gericht kommen, reicht jedoch häufig ein Kurzgutachten, dafür ist mit ca. 600 Euro zu rechnen.

Was ist der Zeitwert?

Der Zeitwert ist ein Vermögenswert oder eine Schuld, dessen tatsächlich beizulegender Wert an einem Stichtag festgelegt wird. Entsprechend flexibel sind die Faktoren, die Einfluss auf den Immobilienwert haben. Der Zeitwert einer Immobilie kann also nicht einfach tabellarisch fest vorgegeben werden.

„Je nach Marktlage, auf die Angebot und Nachfrage Einfluss haben, ändert sich der Wert einer Immobilie. Der Zeitwert, den ein Objekt oder Grundstück am Stichtag hat, wird korrekterweise Verkehrs- oder Marktwert genannt“, sagt Immobilienexperte Matthias Klauser.

Definition des Verkehrs- und Marktwerts

Im Baugesetzbuch steht unter Paragraf 194, dass der Verkehrswert oder Marktwert durch den Preis bestimmt wird, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Marktwert ist also mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Er beschreibt den augenblicklichen und tatsächlichen Preis, den eine Immobilie auf dem Markt hat. Steuern und Nebenkosten werden beim Marktwert allerdings nicht berücksichtigt.

„Wenn Wertgutachter oder Makler den Wert ermitteln, greifen sie auf drei Verfahren zurück: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Das ausgewählte Verfahren ist abhängig von der Immobilienart. Auch eine Kombination dieser Verfahren ist möglich“, sagt der Experte.

Alterswertminderung: Abnutzung führt zu Wertminderung

 „Eine Immobilie nutzt sich über die Jahre ab, entsprechend ändert sich auch ihr Zustand. Dabei gilt: Je besser der Zustand, desto höher der Wert. Die Wertminderung wird bei der Immobilienbewertung mit einem Altersabschlag pro Jahr berücksichtigt“, erklärt Klauser.

Nicht zu vergessen ist die Marktentwicklung, die den Zeitwert ebenfalls beeinflusst. In der Vergangenheit war es der Fall, dass die steigenden Immobilienpreise sich positiv auf den Zeitwert auswirkten, sodass diese oft die Wertminderung ausglichen.

Ohne Unterlagen keine Zeitwertberechnung

Um den Wert einer Immobilie korrekt ermitteln zu können, sind einige Unterlagen vonnöten. Eigentümer sollten folgende Papiere vorlegen:

Haus:

• aktueller Grundbuchauszug
• Immobiliengrundriss
• Energieausweis
• Flurkarte
• Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• gegebenenfalls eine Baubeschreibung
• Nachweis über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

Bei einer Wohnung sind hingegen andere Unterlagen wichtig, um den Marktwert zu berechnen.

Wohnung:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnung
• Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
• eventuell Protokolle der Eigentümerversammlungen
• aktuelle Mietverträge

Sachwertverfahren bei Eigennutzung

„Nutzen Eigentümer Immobilien selbst, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Der Verkehrswert des Grundstücks und der Gebäudewert, der sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich des möglichen Altersabschlags ergibt, werden getrennt voneinander ermittelt“, erklärt Klauser. Um den Sachwert zu erhalten, müssen Immobilieneigentümer im nächsten Schritt Bodenwert und Gebäudesachwert addieren.

Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet. Die Immobilie wird in diesem Fall als Kapitalanlage gesehen. Gerade diese sollen für potenzielle Käufer zukünftig einen guten Ertrag versprechen. Das Ertragswertverfahren ergibt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert. „Da dieses Verfahren sehr aufwendig gestaltet ist, empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen“, rät Klauser.

Vergleichswertverfahren bei leicht vergleichbaren Immobilien

Handelt es sich bei der Immobilie um ein typisches, leicht vergleichbares Objekt, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Dazu gehören

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• baugleiche Reihenhäuser
• Doppelhaushälften
• Wohnungen innerhalb von Etagenhäusern

Der Immobilienwert wird im Vergleich zu ähnlichen Immobilien auf dem Markt ermittelt. Hierbei ist zu beachten, dass Eigenschaften wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit oder Zuschnitt auch wirklich vergleichbar sein müssen.

„Nichtsdestotrotz kann es sein, dass Kaufpreise der miteinander vergleichbaren Objekte variieren, sodass meistens eine größere Anzahl an Objekten mit in die Auswahl genommen wird. Es gilt: Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind, desto präziser ist auch der ermittelte Immobilienpreis“, weiß der Immobilienexperte.

Internetportale zum Vergleich ungeeignet

Die Angebotspreise auf Immobilienportalen bieten keinen geeigneten Vergleich, da sie nicht die tatsächlich erzielten Verkaufspreise abbilden. Für eine verlässliche Bewertung ist die Erfahrung eines Branchenexperten gefragt.