Wer ein älteres Haus kaufen möchte, der sollte sich nicht auf den ersten Eindruck verlassen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Eine oder zwei Besichtigungen reichen kaum aus, um den Zustand der Immobilie wirklich zu beurteilen. Gerade dem Laien, so die Erfahrung des VPB, entgehen viele Mängel. Deshalb empfiehlt der Verband: Wer dem Kauf einer gebrauchten Immobilie nähertritt, der sollte vor Vertragsabschluss auf alle Fälle einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Er kann bei sorgfältiger Betrachtung beurteilen, ob ein Gebäude seinen Preis wert ist oder nicht.
Immobilie analysieren lassen
Bei Bestandsbauten entfällt die im Vergleich zu Neubauten längere Planungs- und Bauphase. Die Käufer können in der Regel schneller einziehen. Sie sehen, was an Sanierungsaufwand auf sie zukommt und können die Kosten des Projektes verlässlich einschätzen. Allerdings nur, wenn sie sich vorab vom Experten eine Bestandsanalyse machen lassen.
Vorbehalte gegen Altbau-Gutachten sind unberechtigt
Viele Hauskäufer scheuen vor diesem Schritt zurück. Sie befürchten hohe Gutachterkosten, und sie möchten den Verkäufer nicht düpieren. Beides, so der Verbraucherschutzverband, sei unberechtigt. Wer, wie der Hausverkäufer, seine Ware anbietet, der muss mit kritischer Prüfung rechnen. Die wiederum ist nicht einmal teuer: Nach Erfahrungen des VPB dauert die sachverständige Begutachtung eines Wohnhauses im Schnitt drei Stunden und schlägt mit unter 500 Euro zu Buche. Gut investiertes Geld, wenn sich damit teure Fehlkäufe verhindern lassen, rechnet der VPB.
Video: Worauf achtet ein Gutachter bei der Besichtigung
Versteckte Schäden an der Immobilie erkennt nur der Fachmann
Verzichtet der Käufer auf eine gründliche Untersuchung der Immobilie vor Kauf, muss er in der Regel mit versteckten Schäden und entsprechenden Sanierungsfolgekosten rechnen. Irgendwo liegt immer etwas im Argen, das dem Laien entgeht, der Sachverständige aber als Hinweis auf mögliche Schäden zu deuten weiß. Seien es Putzverfärbungen, Ecken, in denen sich die Tapete wellt oder der Anstrich blättert, seltsame Gerüche, alte Heizungsanlagen, Feuchtigkeit am Fensterrahmen, Zugerscheinungen oder verräterisches Holzmehl unter den Dachsparren. Hinter solchen Details können sich ernste Bauschäden verbergen, wie etwa verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel und Schädlinge oder durchfeuchtete Dämmstoffe.
Mängel offenlegen
Selbstverständlich darf der Verkäufer ihm bekannte Mängel gegenüber dem Kaufinteressenten nicht verschweigen, erläutert der VPB, aber, meist kennt der Besitzer die Mängel im eigenen Haus selbst gar nicht. Farbveränderungen an Wänden mag er für reine Schönheitsfehler halten, die beim fälligen Anstrich ohnehin übermalt werden. Aber gerade Verfärbungen können auch auf Feuchte, Fogging oder Schimmelbefall hinweisen. Und deren Sanierung ist notwendig und wird mitunter teuer. Wer solche Schäden rechtzeitig entdeckt, der kann entweder auf den Kauf der Immobilie ganz verzichten, oder die Kosten der fachgerechten Sanierung gleich vom Kaufpreis abziehen. Das ist dann Verhandlungssache. Vor bösen Überraschungen bleibt der Hauskäufer dank des Gutachtens aber auf alle Fälle verschont.
Beurteilung des Hauses durch einen Sachverständigen
Kaufinteressenten brauchen meist kein aufwändiges Wertgutachten, sondern eine seriöse Beurteilung der Substanz. Nach einer Ortsbesichtigung und anschließender Einschätzung können Sachverständige den Wert der Immobilie taxieren und klären, welche Sanierungen bald anstehen. Fast immer müssen die Käufer die Nachrüstpflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllen. Dazu gehören beispielsweise die Ummantelung aller Warmwasserleitungen und Armaturen, vor allem in ungeheizten Räumen, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie eventuell der Austausch des alten Heizkessels. Da kann einiges auf die Käufer zukommen, denn die bisherigen Besitzer des Hauses konnten sich meist auf den Bestandsschutz berufen und mussten nicht nachrüsten. Solche Sanierungsstaus müssen die Käufer nun beheben.
► Informationen zum Heizungstausch
Prüfen, was bautechnisch machbar ist
Oft wollen die Käufer aber nicht nur energetisch sanieren, sondern auch an- und umbauen. Die Experten prüfen beim Ortstermin, was bautechnisch machbar ist. Dann kann untersucht werden, ob das Dach beispielsweise eine weitere Etage trägt oder Zwischenwände abgebrochen werden dürfen. Ob bautechnische Veränderungen auch rechtlich erlaubt sind, das können die Käufer dann mit Hilfe des Bauamts leicht klären. Nicht jeder Anbau ist machbar. VPB-Experten empfehlen deshalb vorab grundsätzlich einen Blick in den Bebauungsplan. Dort steht nämlich nicht nur, was der Käufer machen darf, sondern auch, wie hoch sein Nachbar eventuell noch aufstocken kann.
Energiesparend bauen
Wird das Haus umfassend saniert oder erheblich erweitert, müssen die neuen Eigentümer energiesparend bauen und, je nach Größe des Baus und nach Bundesland, regenerative Energien einplanen.
"Jung kauft Alt": Neues KfW-Förderprogramm für Altbaukauf
Wohneigentumsprogramm könnte im Sommer 2024 starten.
Die Bundesregierung plant ein neues Förderprogramm für den Altbau-Kauf, das die Neubau-Förderung ergänzen soll. Eingeführt wird das Wohneigentumsprogramm für Familien für die Jahre 2024 und 2025. Die Förderung "Jung kauft Alt" soll von der KfW abgewickelt werden und den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden verbunden mit einer an den BEG-Regeln orientierten Sanierungsauflage unterstützen.
Aktuellen Nachrichten nach soll das neue Förderprogramm "Jung kauft Alt (JkA)" im Sommer 2024 an den Start gehen. Die Förderbedingungen stehen aber noch nicht fest. Im Haushaltsentwurf sind aktuell 350 Millionen Euro dafür eingeplant. (Update 31.1.2024)
Das Förderprogramm soll den Altbau-Bestand und den wachsenden Bedarf an bezahlbaren Eigenheimen für Familien zusammenbringen und Familien beim Hauskauf unterstützen.
Hintergrund: Die gestiegenen Zinsen und hohen Sanierungskosten in Verbindung mit geplanten Sanierungsvorgaben der EU haben zu sinkenden Preisen und weniger Nachfrage bei unsanierten Altbauten geführt. Mit der neuen Förderung sollen für Familien der Erwerb einer solchen Immobilie und die anschließende Sanierung attraktiver werden.
Problemfalle Flachdach
Zu den klassischen Problemen bei den Häusern aus den 1970er Jahren gehören die Flachdächer. Sie waren damals weit verbreitet, meist aus Beton gegossen, manchmal auch in Holz konstruiert. Diese Dächer sind oft unzureichend gedämmt. Vor allem die, die vor 1972 entstanden sind, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Dort lohnt sich die Dämmung fast immer, sollte aber in jedem Fall vom Energieberater durchgerechnet werden. Erst prüfen, dann beauftragen - das gilt auch, wenn Dächer nachträglich begrünt werden sollen. Der Statiker weiß, ob die Konstruktion das Zusatzgewicht trägt.
Dämmung und Fenstertausch
Zunächst beraten lassen, dann entscheiden, hat sich als Prozedere auch für die nachträgliche Fassadendämmung und den Fenstertausch bewährt. Viele Altbauten haben noch Verbundfenster, aus zwei miteinander verschraubten jeweils einfach verglasten Fensterrahmen. Wenn diese Fenster noch in Ordnung sind, können sie manchmal auch erst in einer zweiten Sanierungsstufe ausgetauscht werden. Die Fenster passen dann nämlich bauphysikalisch noch zum Haus. Werden sie ersetzt, ohne die Fassade vernünftig zu dämmen, beobachten die VPB-Sachverständigen oft Schimmel in den Leibungen.
► Informationen zum Fensteraustausch (Förderung und Tipps)
Sie bieten deshalb immer an, einen individuellen Sanierungsfahrplan mit den Käufern gemeinsam abzustimmen, der zu ihren finanziellen Möglichkeiten und ihrer Lebensplanung passt und auf die Besonderheiten des Hauses abgestimmt ist. Dann kann man über mehrere Etappen in sinnvollen Schritten sanieren, ohne sich zu überfordern, Bauschäden zu riskieren oder später womöglich dem erstbesten Verkäufer aufzusitzen, der nur sein Produkt absetzen will. Ob und wann sich die Sanierung lohnt, ist immer ein Rechenexempel. Bauherren sollten sich in jedem Fall unabhängig beraten lassen – also nicht von der Firma, die Fenster, Heizung oder Dämmung verkauft.
Feuchter Keller
Kellerwände sind bei alten Häusern oft feucht. Der zur Bauzeit außen aufgetragene Bitumenanstrich zersetzt sich im Laufe der Jahrzehnte und blockt das Wasser nicht mehr verlässlich ab. Viele Hausbesitzer versuchen, die Schäden von innen zu sanieren. Am sichersten ist immer noch die Abdichtung von außen, so die VPB-Experten. Das heißt, das Haus ringsum bis auf die Kellersohle abgraben, abdichten, dämmen und wieder befüllen. Solche Arbeiten sollten möglichst vor der Neugestaltung der Wege, Terrassen und Beete erledigt werden.
Weitere Schäden
Nicht ignorieren sollten Käufer auch Schäden an Balkonen oder Garagendächern. Überall, wo Wasser ungehindert in Beton eindringt, rostet der Stahl im Bauteil. Er verliert damit seine Tragkraft und das Bauteil seine Standfestigkeit.
► Übersicht: Moderne Dämmstoffe
► Schimmel verhindern
► Schadstofffrei bauen und wohnen
Berechnung ist das A und O
Wer dem Hauskauf näher tritt, der tut auch gut daran, sich alle Pläne und Berechnungen vorlegen zu lassen. Nur so entdecken Kaufinteressierte eventuelle Schwarzbauten, wie etwa ein nicht genehmigtes Vordach oder einen nachträglich angebauten, illegalen Wintergarten. Vorlegen müssen Verkäufer heute auch den Energieausweis. Der zeigt zwar den aktuellen Energiestandard, erlaubt aber noch keine Rückschlüsse auf die Kosten einer energetischen Sanierung. Er ist nur ein Baustein unter vielen zur Beurteilung des gesamten Objekts. Erfahrungsgemäß dauern Ortsbegehungen im Altbau im Schnitt zwischen zwei und drei Stunden. Bei rund hundert Euro Gutachterkosten pro Stunde ein überschaubarer Preis, um die Vor- und Nachteile der ins Auge gefassten Immobilie kennenzulernen. Rechtzeitig genug, um eventuell auch vom Kauf wieder Abstand zu nehmen.